Rechtsberatung beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf gilt es vieles zu beachten: Ist das Haus bzw. die Wohnung grundbücherlich belastet oder bereits vermietet? Und wenn ja, welche Lasten sind eingetragen bzw. wie ist der Mietvertrag ausgestaltet?

Als Vertragserrichter berücksichtigen wir zunächst, ob es sich bei den Vertragsparteien um Unternehmer (z.B. Bauträger) oder Verbraucher handelt. Wichtig ist beim Immobilienkauf die Frage, ob ein Kaufvertrag dem Konsumentenschutzgesetz (KSchG) unterliegt. Dieses enthält bestimmte Vorschriften zum Schutz des Käufers, wie etwa den Ausschluss der Beschränkung von Gewährleistungsansprüchen.

Gerade die Gewährleistungsbestimmungen sind bei einem Haus- oder Wohnungskauf besonders wichtig. Sie bestimmen, ob der Verkäufer verschuldensunabhängig für Mängel einstehen muss, die eine Wohnung oder ein Haus zum Zeitpunkt der Übergabe aufweist. Das bedeutet konkret, dass der Verkäufer für einen Mangel einstehen muss, unabhängig davon ob er Kenntnis davon hatte, oder ihn verursacht hat.

Umso entscheidender ist hier ein kompetenter Vertragserrichter, der, je nach Wunsch, einen für den Käufer bzw. für den Verkäufer vorteilhafteren Kaufvertrag verfasst.

So beträgt die Gewährleistungsfrist für Liegenschaften grundsätzlich drei Jahre. Die Vertragsparteien können diese Frist aber durch eine vertragliche Vereinbarung verkürzen oder verlängern.

In vielen Fällen wird auch nach einem Kauf darüber gestritten, ob eine bestimmte Eigenschaft einer Liegenschaft (z.B. ein trockener Keller) im Vorfeld zugesagt wurde. Als Vertragserrichter empfehlen wir, alle für den Käufer relevanten Kaufentscheidungen (etwa einen trockenen Keller) im Vertrag schriftlich als gewährleistete Eigenschaften zusagen zu lassen. So muss im Nachhinein nicht darüber gestritten werden, ob das Fehlen einer zugesagten Eigenschaft einen Mangel darstellt und somit unter die Gewährleistung fällt.

Musterformulierungen beim Immobilienkauf für den Käufer:

Aus Sicht des Käufers kann die Vorlage für eine Musterformulierung beispielsweise wie folgt aufgesetzt werden:

Der Verkäufer erklärt hiermit und leistet gegenüber dem Käufer ausdrücklich dafür Gewähr, dass zum Zeitpunkt der Übergabe (sofern nachfolgend nicht ein anderer Zeitpunkt als maßgeblich bestimmt wird)

• der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer des Kaufgegenstands ist;
• der Kaufgegenstand vollkommen frei von bücherlichen und außerbücherlichen Real- oder Geldlasten in das Eigentum des Käufers übergeht, und der Kaufgegenstand vollkommen frei von Bestandrechten und sonstigen Rechten Dritter auf den Käufer übergeht;
• zum Verrechnungsstichtag keine fälligen Steuern und öffentlichen Abgaben, und keine Betriebskosten oder Beiträge zur Rücklage hinsichtlich des Kaufgegenstands rückständig sind;
• zum Verrechnungsstichtag hinsichtlich des Kaufgegenstands weder Verfahren vor Baubehörden, Gerichten oder vor Schlichtungsstellen anhängig sind noch solche angedroht wurden;
• sich der Kaufgegenstand in bauordnungskonformem Zustand befindet, sämtliche behördlichen Bewilligungen bestehen und das Gebäude dem letztgültigen baubehördlichen Konsens entspricht;
• der Kaufgegenstand frei von Bodenverunreinigungen und Abfällen, Stoffen bzw. Substanzen, unterirdischen Lagertanks und Altlasten, insbesondere Ablagerungen wassergefährdender Stoffe, Sonderabfällen und Grundwasserverunreinigungen ist, jeweils definiert gemäß den aktuellen gesetzlichen Vorschriften zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Musterformulierungen beim Immobilienkauf für den Verkäufer:

Aus Sicht des Verkäufers ist es hingegen immer ratsam, den oben angeführten Katalog an Zusicherungen so klein wie möglich zu halten und jedenfalls zu vereinbaren, dass er

• über die ausdrücklichen Gewährleistungszusagen hinaus keine Haftung für andere Eigenschaften der Liegenschaft übernimmt.

Aus Sicht des Verkäufers ist es auch sehr zu empfehlen, einen Gewährleistungsausschluss in den Liegenschaftskaufvertrag aufzunehmen. Gelingt das nicht (weil der Käufer auch von einem guten Anwalt beraten wird) sollte man versuchen, das Gewährleistungsrisiko des Verkäufers durch verschiedene Beschränkungen überschaubar zu machen.

Beispiel für eine Vorlage der Musterformulierung aus Sicht des Verkäufers:

• Die Haftung des Verkäufers ist betraglich beschränkt; ein Gewährleistungsanspruch ist vom Verkäufer nur dann und in jenem Umfang zu erfüllen, wenn und insoweit der Anspruch im Einzelfall den Betrag von 7.500 € übersteigt. Darüber hinaus ist die Haftung des Verkäufers aus Gewährleistung (ausgenommen die Haftung für Rechtsmängel) insgesamt mit 40 % des Kaufpreises beschränkt.
• Der Käufer bestätigt, die Liegenschaft vor Vertragsabschluss in allen Teilen eingehend besichtigt zu haben, sodass ihm der Zustand der Liegenschaft bestens bekannt ist. Der Verkäufer haftet daher nur für solche Eigenschaften der Liegenschaft, die er ausdrücklich zusagt; die Gewährleistung für gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften wird ausdrücklich ausgeschlossen.
• Der Käufer hat etwaige Gewährleistungsansprüche bei sonstiger Verfristung binnen 16 Monaten nach Übergabe geltend zu machen.

Kosten beim Immobilienkauf

Folgende Nebenkosten sind beim Kauf eines Hauses bzw. beim Kauf einer Wohnung zu beachten und werden von uns im Rahmen der Vertragserrichtung berechnet:

Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr

Beim Kauf einer Liegenschaft beträgt die Grunderwerbsteuer (GrESt) grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises. Bei unentgeltlichem Erwerb, wenn etwa eine Liegenschaft geschenkt wird, kommt seit 2016 ein Stufentarif zur Anwendung. Dabei sind 0,5 % für die ersten € 250.000 , 2 % für die nächsten € 150.000 und darüber 3,5 % zu bezahlen. Übertragungen im Familienverband gelten dabei immer als unentgeltlich und werden nach dem Stufentarif besteuert. Folgende Personen werden vom Begriff des Familienverbandes umfasst:

• Ehegatten und eingetragene Partner,
• Lebensgefährten unter der Voraussetzung eines gemeinsamen Hauptwohnsitzes,
• Geschwister,
• Eltern,
• Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Wahlkinder und Schwiegerkinder,
• Nichten und Neffen.

Wenn das Eigentumsrecht des Käufers im Grundbuch eingetragen wird (Einverleibung), muss der Käufer einer Liegenschaft zusätzlich die Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % des Kaufpreises zu bezahlen.

Immobilienertragsteuer

Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen (auch für Private) seit 1.4. 2012 grundsätzlich einer Einkommensbesteuerung – selbst, wenn sich diese bereits länger als zehn Jahre im Eigentum befinden.  Die nun auch für Private eingeführte Immobilienertragsteuer (ImmoESt) fällt wiederum nur bei entgeltlichen und nicht bei unentgeltlichen Geschäften wie Erbschaft, Schenkung etc. an.

Veräußerungsgewinne, also die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten, werden seit 2016 mit 30 % besteuert. Dabei gibt es aber wichtige Ausnahmen, wie etwa bei Veräußerung eines Grundstückes, auf dem der Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz hatte. Allerdings nur, wenn gleichzeitig dieser Hauptwohnsitz aufgegeben wird (kommt in der Praxis sehr häufig vor).

Sowohl die Grunderwerbssteuer (GrESt) als auch die Immobilienertragssteuer (ImmoESt) werden von uns als Vertragserrichter bzw. Treuhänder berechnet.

Sonstige Kosten beim Immobilienkauf

Die Kosten der Vertragserrichtung können von uns nach Aufwand oder (üblicherweise) in Form einer Pauschale verrechnet werden und hängen vom Wert der Immobilie ab. Bei einer Erstberatung werden Ihnen die Kosten transparent und übersichtlich dargelegt und auf Wunsch individuelle Vereinbarungen getroffen.

Weiter fallen die Kosten der Unterschriftsbeglaubigung durch einen Notar an.

Wurde zusätzlich ein Makler beauftragt, ist außerdem das Maklerhonorar zu berücksichtigen. Hier überprüfen wir gerne die (gesetzlich festgelegte) Provisionshöhe.